Aktuelles aus Berlin – von Preisexplosion über GroKo bis GmbH & Co. KG

Was in Berlin gerade passiert, was uns die GroKo bringt, und warum ganz hinten im Aktenschrank vielleicht noch Schätze lagern?

Unser Ausblick auf 2019.

Up, up and away – aber langsamer. Immobilienpreise in Berlin

Der Aufschwung scheint zwar langsam zu bremsen, aber noch ging es in 2017 weiter nach oben mit den Preisen und zwar sowohl bei Fondsanteilen als auch bei Immobilien. Der Berliner Senat hat es bisher noch nicht geschafft, die Mietentwicklung entscheidend zu bremsen. Weitere politische Eingriffe in den Markt halten wir daher für wahrscheinlich!

Das langsame Ende der GbR Fonds

Gleichzeitig wurden und werden immer mehr Fonds „abgewickelt“. Entweder werden Fonds liquidiert, also die Immobilie verkauft und der Fonds aufgelöst, oder den Altgesellschaftern werden Fondsanteile von zumeist großen Investoren mehrheitlich abgekauft.

Viele Gesellschafter stiegen und steigen (meist altersbedingt) aus ihren Beteiligungen aus und bereinigen ihre Berlin-Portfolios. Im Bereich der GbR´s ist deshalb bereits teilweise eine Marktbereinigung vollzogen. Viele Fonds gibt es entweder nicht mehr, sie werden gerade aufgelöst, oder mehr als 50% der Anteile liegen nun bei einem Großgesellschafter, der diese langfristig fortführen möchte. Verblieben sind großteils Fonds mit extrem hoher Restverschuldung oder sehr kleine Fonds.

Für noch im Fonds verbliebene Gesellschafter mit einem starken Mehrheitsgesellschafter ist die Situation durchaus nicht ohne Risiken.

Großgesellschafter können erheblichen Einfluss auf Liquiditätserträge (gibt es Ausschüttungen?) und das steuerliche Ergebnis ausüben. Sie können Geldflüsse zu ihren Gunsten umlenken (kürzlich gesehen: Bürgschaftsgebühren für die Übernahme von Kreditbürgschaften durch eine „Investorentochter“) und natürlich bestimmen sie, ob ein Fonds in 5, 10, 15 oder doch erst 20 Jahren aufgelöst wird. Wann es dann Geld gibt hängt davon ab an wen und zu welchem Preis verkauft wird.

Share Deals im Visier der Großen Koalition

Aus dem brandneuen Koalitionsvertrag:

„(…) werden wir eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden.“

Aus Käufersicht war die faktische Umgehung der Grunderwerbssteuer (in Berlin derzeit 6,5% des Immobilienkaufpreises = Deutschlandrekordwert!) bisher einer der größten Pluspunkte beim Anteilserwerb (Share Deal). Sollte diese Bevorzugung wegfallen, wird sich dies unmittelbar negativ auf Anteilspreise und damit auf den Wert einzelner Fondsanteile auswirken.

Wenn Sie noch Fondsanteile besitzen, ist der Handlungsbedarf groß. Reagieren Sie deshalb schnell und wenden Sie sich an uns!

Alt-Lasten oder Alt-Schätze? Anteile an GmbH & Co. KGs

Noch älter als die meisten GbR-Fonds sind in der Regel GmbH & Co. KG´s aus den Zeiten vor § 15a EStG. Das sind Gesellschaften, die heute meist schon 30, teilweise auch 40 Jahre alt sind. Typisch sind eine hohe Restverschuldung, ein großer Instandhaltungsrückstau und gigantische steuerliche (negative) Kapitalkonten der Gesellschafter. Beim Verkauf eines solchen Anteils sind also meist erhebliche Steuerbelastungen zu erwarten. Bitte also nie vorschnell verkaufen – das kann teuer werden.

Inzwischen kennen wir etliche Investoren, die auch an solchen Gesellschaften Anteile kaufen und dafür Kaufpreise bezahlen, die einen Verkauf auch „nach Steuer“ attraktiv machen. Wenn Sie noch solche „Alt-Lasten“ (heute manchmal auch „Alt-Schätze“) im Portfolio haben und eine Einschätzung benötigen, dann melden Sie sich bitte bei uns.

Rufen Sie uns am besten einfach an unter 030 / 89 06 52 41.

Unsere Tätigkeit

Ludwig Stoiber und Team verbindet Investoren und Gesellschafter geschlossener Immobilienfonds mit dem Schwerpunkt auf den Markt Berlin & Brandenburg. Sie besitzen Anteile und möchten diese ggf. veräußern?
Sie sind Investor und möchten gezielt in Berliner Immobilien investieren? Dann sind Sie bei uns richtig.

Geschäftsstelle Berlin

Karlsruher Straße 11
10711 Berlin

Telefon: +49 30 89 06 52 41
Fax: +49 30 89 06 52 42
E-Mail: info@ludwig-stoiber.de

Geschäftsstelle Bayern

Nördliche Münchner Strasse 14 A
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