Erste Auswirkungen des Berliner Mietendeckels

Mietendeckel – Schreckgespenst oder Realität? Ausgangslage: Der Berliner Senat hat Ende Februar 2020 den Mietendeckel beschlossen.

Mietendeckel – Schreckgespenst oder Realität?

Mietendeckel – Schreckgespenst oder Realität? Ausgangslage: Der Berliner Senat hat Ende Februar 2020 den Mietendeckel beschlossen.

Warum die Neuregelung der Grunderwerbsteuer auch Fondsgesellschafter betrifft

Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer Auch als Fondsgesellschafter betrifft Sie dieses Thema!

Aktuelles aus Berlin – von Preisexplosion über GroKo bis GmbH & Co. KG

Aktuelles aus Berlin – von Preisexplosion über GroKo bis GmbH & Co. KG Was in Berlin gerade passiert, was uns die GroKo bringt, und warum ganz hinten im Aktenschrank vielleicht noch Schätze lagern? Unser Ausblick auf 2019.

Leitfaden für die Bewertung von Kaufangeboten

Über nichts lässt sich bekanntlich besser streiten als den Preis. Bei Fondsanteilen gilt das umso mehr. Es gibt keinen „geregelten“ Handel, keine Börse, keinen „Vergleichsindex“ – es gibt nur den Verkäufer und den Käufer, die sich auf einen Preis einigen müssen.Wenn Sie Kaufangebote für einen Fondsanteil erhalten, können Sie selbst zwei Dinge in wenigen Sekunden überprüfen:

Ausblick auf 2017

Liebe Anlegerin, lieber Anleger,

ein Neues Jahr, ein neuer Berliner Senat, eine neue „Farbkombination“ (rot/rot/grün).

Wie immer wurden den Berliner Wählerinnen und Wählern im Wahlkampf Geschenke versprochen. Manche Geschenkankündigungen werden nach der Wahl bekanntlich schnell vergessen. Andere Geschenke sollen nun auch verteilt werden. Ziemlich teure Geschenke, obwohl Berlin bekanntlich pleite ist.

Aber in der Politik gilt:Wenn Sie Kaufangebote für einen Fondsanteil erhalten, können Sie selbst zwei Dinge in wenigen Sekunden überprüfen:

Brief an die Stadt aus Gold

Mein liebes Berlin,

du solltest mal hören, was man sich über Dich im Moment so erzählt!

  • Deine Mieten sollen ja jetzt und für immer steil steigen,
  • das Wort Leerstand kennst Du schon gar nicht mehr,
  • dank Deines Aufstieges haben sich hoch verschuldete Fondsobjekte in attraktive, werthaltige Investments verwandelt,
  • und überhaupt haben sich alle Deine Risiken über Nacht in Luft aufgelöst.

Toll finde ich auch, dass sich so viele Gesellschafter über Dich einig sind. Hört man ihnen nämlich zu, könnte man denken, dass bei Dir mittlerweile schon jeder „Sozibau“ knapp vor der Brandenburger Kuhweide doch mindestens das 18-fache der Jahresmiete – wenn nicht das 20 fache(!) – wert sein müsste. Mensch, den Fondsgesellschaftern steht jetzt doch endlich eine sorgenfreie, ja geradezu goldene Zukunft bevor, oder?

Ach, mein liebes Berlin, wem soll ich denn noch glauben? Vor 3 – 4 Jahren fanden es doch oft die gleichen, heute so begeisterten, Gesellschafter noch viel zu optimistisch, anzunehmen, dass ein Haus in Dir auch nur das 11-fache der Jahresmiete wert ist.

Aber natürlich hast Du wie immer Recht. Was interessiert uns denn das Geschwätz von gestern!

Schau Dir doch einmal an, welch irre Preise man für eine Behausung in Deiner Innenstadt inzwischen bezahlt. Klar, es gibt schon auch „leichte Lageunterschiede“ zu mancher Fondsimmobilie, die hast du ja gemeinerweise meistens an Deinem Rand versteckt.

Ich mache mir da echt meine Gedanken. Kann ich Dir denn glauben und mit vielen Gesellschaftern fröhlich und euphorisch mit einstimmen?

Vorher möchte ich aber gerne, dass Du mir folgendes versprichst:

  • Du lässt Deinen Mietmarkt weiter so schön steigen, wie in den letzten zwei Jahren
  • Deine Kaufpreise bleiben für die mindestens(!) nächsten 10 Jahre stabil
  • Du lässt Dich nicht von politischen „Drohungen“, wie etwa dieser blöden Mietpreisbremse o. ä. verärgern
  • Deine ganzen Freunde vom Finanzamt lassen sich keine neuen, lustigen Ideen einfallen (ich denke da z. B. an die Grunderwerbssteuer) und
  • Banker sollen Dich auch in ein paar Jahren noch total toll finden und günstige Kredite für jede Behausung in Dir gewähren.

Das kannst Du nicht? Aber wie bitte soll ich da einen kühlen Kopf bewahren, bei dieser ganzen Euphorie? Pfeif auf die ganzen Risiken sagst Du? Hm, vielleicht hast Du Recht, vielleicht sollte ich einfach… Moment mal! Jetzt erinnere ich mich!


DAS GLEICHE HAST DU DOCH SCHON EINMAL MIT MIR VERSUCHT!

Das war so um 1990. Erinnerst Du Dich?

Die gleichen Versprechen, die gleiche riesige Euphorie… und was ist daraus geworden?


Ach, mein liebes Berlin…..

Du weißt, dass ich Dich wirklich mag, aber Deine großen Sprüche über Deine tolle Entwicklung über viele, viele Jahre… irgendwie finde ich Deine Naivität ja niedlich, aber ganz ehrlich: etwas mehr Realismus würde Dir manchmal nicht schaden.


Beste Grüße von deinem treuen Bewohner

Markus Stoiber

Nicht nur der Herr H. aus M. hat ein Steuerproblem – auch viele Berlin Anleger….

Viele „Berlin Anleger“ dürften in den letzten Wochen beim Öffnen der Post vom Finanzamt erschrocken sein. Sie sollen Steuern für das Jahr 2012 nachzahlen – oft erhebliche Beträge – auf „Gewinne aus Vermietung und Verpachtung“ eines Berlin Fonds.

Dabei haben sie keinen Euro Ausschüttung bekommen und die Sanierung des Fonds wurde gerade erst abgeschlossen – wie soll der Fonds jetzt plötzlich Gewinne machen?


Wie diese Gewinne entstehen?

Im Rahmen der Sanierung von Fonds werden in den meisten Fällen die Bankdarlehen reduziert. Der Fonds zahlt dann weniger Zinsen und „spart Geld“. Geld das meistens in die Tilgung der Darlehen fließt.

Klingt gut, das Problem ist aber, dass Zinsen auf Bankdarlehen für die Fondsgesellschaft steuerreduzierende Werbungskosten sind. Tilgungen sind aber steuerlich gesehen nicht relevant . Die verminderten Werbungskosten, bei oft noch laufender Förderung, führen dann regelmäßig zu zum Teil erheblichen steuerlichen Gewinnen.

Es kommt also nicht darauf an, ob Sie auch wirklich Geld überwiesen bekommen haben (also eine Ausschüttung erhalten haben)! So wie in der Vergangenheit hohe Abschreibungen auf die Immobilie der Fondsgesellschaft bei Ihnen zu steuerlichen Verlusten führten ohne, dass Sie „einzahlen“ mussten, führen nun verringerte Werbungskosten zu Gewinnen der Fondsgesellschaft.


Warum viele Gesellschafter das Problem erst jetzt bemerken?

Die extreme Zeitverzögerung!

Erst wenn das Geschäftsjahr abgeschlossen wurde, kann der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft erstellt werden. Erst wenn der Jahresabschluss fertig ist, wird meistens die Steuererklärung der Fondsgesellschaft erstellt. Und erst wenn ein Steuerbescheid gegen den Fonds ergangen ist, meldet das Betriebsstättenfinanzamt (meist also Berlin) diesen Gewinn an Ihr heimisches Finanzamt, das erst dann die Steuer gegen Sie festsetzt. Das kann dauern – lange – sehr lange sogar. Erst in diesen Tagen dürften in der Regel die persönlichen Steuerbescheide für das Jahr 2012 bei den betroffenen Gesellschaftern „aufschlagen“.

Viele Geschäftsbesorger verschicken deshalb steuerliche Mitteilungen, auf deren Basis Sie schon proaktiv ihre Gewinne beim Finanzamt anmelden können, dies aber meist auch erst deutlich nach Ende des Geschäftsjahres.


Was Sie dagegen tun können?

Solang Sie Gesellschafter sind – nach unseren Erfahrungen in der Regel leider gar Nichts.

Viele unserer Kunden möchten sich gerade vor diesem Hintergrund – „Gewinne aber keine Ausschüttungen“ – von Ihren Beteiligungen trennen. Denn: Mit Verkauf der GbR Fondsanteile verkaufen Sie auch das Steuerproblem! Die mit dem Kauf des Anteils übernommene zukünftige Steuer kann somit auch ein erheblicher „Quasi Kaufpreis“ sein – selbst wenn der reine „Barpreis“ für den Anteil gering ist.




Disclaimer: Bitte beachten Sie, dass wir ausdrücklich nicht zur Steuerberatung befugt sind und daher alle obigen Ausführung unverbindlich sind und ausdrücklich keine Steuerberatung darstellen. Zu verbindlichen Auskünften zu Ihrer individuellen steuerlichen Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater! Eventuelle Bezüge zu bayrischen Würstelherstellern sind rein zufälliger Natur.


Gerne informieren wir Sie über Neuigkeiten aus unserem Haus

Unsere Tätigkeit

Ludwig Stoiber und Team verbindet Investoren und Gesellschafter geschlossener Immobilienfonds mit dem Schwerpunkt auf den Markt Berlin & Brandenburg. Sie besitzen Anteile und möchten diese ggf. veräußern?
Sie sind Investor und möchten gezielt in Berliner Immobilien investieren? Dann sind Sie bei uns richtig.

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